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除人口流入、供需矛盾外,二房东也成深圳房租上涨推手

2019-12-25

网房产11月28日讯二房东:深圳城市里的“灰色部落” 


租房,是千万来深建造者到深圳后做的榜首件事,也是他们在深圳休养生息的重要根底。但是,近年不断攀升、居高不下的住所本钱,让他们在进与退之间徘徊不前。据乐有家研讨中心数据显现,近5年来深圳均匀租房价格稳步上涨,已从2014年的每平方米51元上涨到2018年的70元,涨幅到达37%。 

高租金的背面,除了深圳不断添加的人口流入,与住所供给之间的供需矛盾之外,近些年大规划出现的“二房东”现象也成了一个很大的推手,成为城市里的“灰色部落”。“二房东”终究在深圳城市住所商场上扮演一个怎样的人物?怎么破解“二房东”所带来的住所供需矛盾?证券时报记者进行了一番造访探因求解。 

造访:住所、写字楼、工业用房均潜藏“二房东” 

“我想许多刚来深圳求职的人,都被二房东坑过吧。”李文笑着说,脸上透露出无法。上一年中专结业后,李文从江西来到深圳,榜首站就来到深圳人才商场求职。“我和同学打算在人才商场邻近找个当地住下,就挑选了邻近的田心村,其时便是一位二房东给咱们找的房子,两室一厅2800元。”但李文过后发现,相同区域相同面积的房子,假如是业主直租的话只需求2500元,只不过,其时整个田心村现已很少有业主直租的房源了。李文以为,自己被二房东“坑”了。 

所谓“二房东”,是指承租人将租借的物业再次切割对外租借,以赚取租金差价的组织或个人,分为传统型二房东和专业运营组织。而李文所遇到的是个人二房东。李文还告知记者,这些二房东不只有组织地抬高了均匀租金,向租客收取的电费也很贵,更奇特的是,二房店主的电表转起来也十分快,开一晚上空调就要20度电,夏天一个月的电费都要好几百块。 

像田心村、笋岗村这样的深圳城中村,成了深圳“二房东”的重灾区。陈伊是一名二房东,2004年来深圳工作了几年之后,发现龙岗区的南岭村稀有量巨大的农民房,于是就在那里做起了二房东的生意,一开端仅仅代管房子租借,这两年开端收取房源并进行改造后租借,成为“晋级版”的二房东。缺少一年的时刻,陈伊手头上便有了十多套房源,他在经得业主赞同之后,再依据房子的结构进行改造租借。 

陈伊介绍,自己把房子租下来之后进行改装,装饰本钱大约在5万元左右,保存核算大约两年多能回本。陈伊坦言,整租没赢利,分拆租借更挣钱,一般一套两居室会分拆成3个单间租借,每个单间月租在1600元左右,而整租的租金仅为3000元左右,他从业主手上租过来的价格大约为2800元。在他看来,房子分拆租借确实是为了赚取更多的租金,但一起也满意了低收入集体的租房需求。 

记者现场看到,虽然这些被“二房东”打包了的农民房也是一栋带电梯的高层住所,但由于楼与楼之间的距离较窄,许多被间隔了的房间采光十分差,也没有阳台。虽然这样,仍然阻挠不了房租上涨的速度。“业首要加租,咱们也没办法,深圳中低端的租借需求仍旧很大。”陈伊表明。 

“二房东”现象相同出现在写字楼和工业厂房。记者造访了福田、南山、罗湖写字楼区域,发现确实有一些专门的商务工作服务公司或个人提早租下几层写字楼,然后再切割成小单位转租出去赚取租金差价,乃至使用承租下来的写字楼去银行套出借款。而在工业用房上,这种现象也十分遍及。“这几年有一批二房东专门从业主手里以高于商场的价格租借厂房并加以改造,再投入商场挣钱。”深圳一家制造业企业负责人黄先生对记者表明,从2010年开端,他的工厂就在石岩的工业园里运营,其时月租金是每平方米10元左右,租金虽一路小幅上涨,但都归于正常的商场行为。而在上一年,一些二房东进入园区,月租出现大幅上涨并超越每平方米30元,还要添加公摊面积。高力世界华南区工业及工业地产服务部董事陈剑锋告知记者,业界“偷面积”现象比较遍及,即经过变相增多租约中的租借面积、扩展公摊面积以及削减有用面积,来隐性添加二房东的租金收入。 

关于工业用房的“二房东”现象,深圳市政协委员叶亚丽指出了三方面原因:一是租借商场买卖两边信息不对称,企业很难获悉厂房的房源信息和实在的租借价格,为“二房东”发明了转租、分租、提价的条件;二是承租人资质确认缺少标准,缺失相关准入机制和审阅标准,“二房东”准入门槛低,仅凭高价就可进场;三是由于工业园区租借运营环节缺少监管,导致“二房东”在转租、分租的进程傍边,经过比如缩短租借年限,虚报租借面积、收取高额水电费和乱增收费用等手法变相进步租金。 

探因:方针诱发、监管缺位、供需失衡 

“二房东现象是租借工业开展到必定阶段后出现的十分遍及的现象。”我国归纳开发研讨院旅行与地产研讨中心主任宋丁指出,虽然当时许多人把“二房东”妖魔化,但实际上这是一个客观的、正常的现象,是租借商场体量到达必定规划后的产品。 

深圳的租借需求终究有多大?事实上,由于深圳人口以年青人为主,不管从租借型住所的占比,仍是租借需求人群的占比,其份额之大都位居全国前列。稀有据显现,深圳有高达78.2%的年青人处于租房状况,大略预算,深圳的租房商场规划在1000亿元以上。 

《深圳市住所建造规划》曾指出:“十三五”期间,估计全市住所总需求约180万套,其间,购房需求约70.8万套,租借住所需求约109.2万套。深圳租借住所最大的供货商是谁?稀有据统计,深圳城中村租借住所约占总租借住所70%,是租借商场供给最重要的主体之一。这与深圳年青人的租房志愿根本符合,乐有家研讨报告指出,2018年在深租房的人群中,有90%的人挑选租借一般住所,租借公寓的人群占比仅为9%。 

城中村、一般商品房为深圳租借集体租房的最首要房源,这就不难理解为何“二房东”现象会在特定时期内被言论面向风口浪尖,乃至成为“千夫所指”了。“二房东的出现不是不应该,而是不标准,导致出现两端压价、哄抬租金、高额差价等乱象出现。”宋丁以为,以正规的开发商身份介入的城中村改造从而全体打包租借是合法合理的,但在房价和租金都居高不下的深圳,一些个人二房东和操作不标准的小运营商打乱商场开展,影响了正常的租借次序,使得不少租借人群无法满意正常的租借需求,这才是“二房东”成为众矢之的的原因。 

固然,二房东承揽一处物业用以装饰改造,供给更好的服务和租借产品,必然带来本钱的上升,这也入情入理。只不过,供给的背面是否有相对应的需求?从上述乐有家的研讨报告来看,好像更多的租房人群只想一般住所。宋丁以为,二房东也好,长租公寓也罢,在把房子推出商场之后都面对一个价格发现的进程,还有或许是供需敌对的,现在看来是有需求断档的问题。“本来在这片区租房的人是由于房租、方位等性价比高,且可付出,但假使这些衡量的要素出现了改动,租房人群未必会买单。”宋丁说。 

“二房东”现象的催化剂是从国家到当地都在做的“鼓舞住所租借商场的开展”,使得不管是组织仍是个人,龙蛇混杂,烧钱也要挤进这个受方针支撑的商场。“二房东都看到了深圳的租借商场之大,也看到了在深圳租金根底之上的利差,但问题在于缺少监管,也没有明晰的供需头绪,价格被急速拉升使得商场抵挡激烈。”宋丁以为,这或许需求供需两边经过几年的商场博弈,终究找到价格的平衡点。 

影响:拉升周边价位 

打乱租借次序 

“现在田心村的两房租金现已要3000元以上,就算是业主直租的房源,参阅二房东的房源之后,涨租也在所难免。”李文告知记者,虽然租金现已很高,但邻近高层小区两房的租金现已超越5000元了,因而只好继续住在城中村。“像咱们这种制造业工人,假如房租低一点,即便薪酬低也还能过,但现在房价和房租都上来了,薪酬却原地踏步,真的有点伤心。” 

从李文的寻租阅历中不难发现,二房东确实在必定程度上拉升了周边住所的租金。这在陈伊所做的工作中也得到了必定的印证。“邻近的二房东许多,房子很好租,咱们获取房源都是价高者得的。”陈伊说。这跟长租公寓的做法千篇一律,据记者了解,各大长租公寓渠道也是经过竞价的方法来获取房源,这意味着进步了二房东的本钱,变相推高了房租,转嫁给租客。 

有地产剖析人士指出,越来越多本钱进入租借商场,把中低端租借房源晋级成为中高端。这种状况下,租借商场现已失去了梯级消费,而是被推进着上涨,这样的结果是,不管租借联系仍是租借价格都很不安稳,影响租借商场的有序开展。“即便是大开发商的介入,租金价格的拉升也照样影响商场需求。”宋丁说。 

这种结果在写字楼商场中已初见端倪。本年以来,出于不少互联网金融企业纷繁涉案被查,或许关闭关门,深圳写字楼空置率居高不下的现象备受重视。在福田中心区运营写字楼租借的苏司理告知记者:“一些写字楼虽被自我克制,但仍是会被一些二房东承租下来,再进行租借,一旦商场环境发作改动,就会有很多写字楼压在手上,这些二房东只好经过降租、供给更多相似添加免租期手法,对优质大客户进行租金打折等优惠方针,以交换更高的项目入驻率,这终究导致甲级写字楼商场均匀租金出现跌落。” 

在宋丁看来,虽然有商场就有存在的合理性,但假如很多出现操作不标准,价格敏捷胀大,租客利益受损等问题出现,必然会形成很大的负面效应。现在看来,人才外流、工业外溢,都与租金、房价的极速上涨脱离不了关连。“关于深圳这个以年青人为主的城市,高租金对吸纳更多的年青、优质人才和工业进入是一种很大的阻止。”但宋丁表明,久远来看商场会进行博弈调理,因而他不忧虑,但短期内仍是会有价格的震动。 

求解:稳租金方针相继出台 

业界盼赶快见效 

深圳租金一路上涨的问题不只使租客们天怒人怨,也被深圳市人大代表、政协委员看在眼里。在研讨和查询深圳工业工地状况后,深圳市政协委员叶亚丽发现,在曩昔十年间,深圳工业用地的土地出让宗数和面积都在出现稳中有降的趋势,租借面积也在继续下降。与此一起,厂房租金却在快速上涨,部分地区年涨幅都在25%~30%。工业用地和用房的供需矛盾十分杰出,现已显着揉捏了民营经济的开展空间。 

对此,深圳也在破解工业用房上“重拳出击”。2019年9月18日,深圳市政府印发《关于标准工业用房租借商场安稳租借价格的若干办法》。其间规则,工业用房准则上不得转租、分租;约好能够转租、分租的,应按规则或约好租借,受转租人不得再次转租;《办法》还提出了工业用房租金辅导价格发布准则,经过主管部门编制并发布工业用房租金辅导价格,关于租金高出最近年度发布的辅导价格15%的,将或许被约谈和信誉惩戒。 

“期望相关办法能够快速发生作用,否则我也不得不开端谋划把工厂迁往深圳周边了。”黄司理表明,把公司搬迁深圳是不得已而为之的下策,由于跟着深圳工业外溢,东莞等临深城市凭借着毗连的地舆优势,现已成为了最大的“接盘手”,厂租也随即敞开添加形式。 

在安稳一般住所租借价格方面,深圳市住所和建造局也在本年8月发布了《关于标准住所租借商场安稳住所租借价格的定见》。《定见》一方面提出要加大住所供给量,另一方面则禁止中介组织、住所租借企业经过自办金融或与其他组织协作,为租房违规加杠杆供给产品和服务。 

此外,《定见》指出,将加强住所租借商场次序整治,严厉冲击合同诈骗、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打间隔群租、欺行霸市、暴力驱赶承租人等违法违规行为。为促进住所租借商场平稳健康开展,深圳市住建局还引导商场推出全国首个稳租金商品房租借试点项目——塘朗城广场西区,该住所的租金涨幅受政府监督,年度租金涨跌幅参照初次租金定价准则确认,且涨跌幅规模不超越±5%。 

但在地产谈论人士朱罗纪看来,现在的方针偏标准,少鼓舞,尤其是用价格控制的方法来办理工业用房,短期内或许有一点作用,一旦长时间履行,就会冲击供给方的供给积极性,终究能否实在带来工业用房实在租借价格的安稳性还不好说。朱罗纪主张,在安稳工业用房租金价格这方面,能够出台一些方针鼓舞工业用房的房主有动力对工业空间投入资金,改造补葺,快速添加供给,供给多了,就不需求搞价格控制了。 


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